В ближайшие десятилетия структура населения в России заметно изменится. Не последнюю роль сыграют такие факторы, как снижение рождаемости и общее старение. Бизнесу уже сегодня стоит задуматься о смене стратегий, подстраиваясь под новые запросы и вызовы. В той же парадигме будут меняться здания, инфраструктура и города в целом.
В прошлом году Аналитический центр ВЦИОМ представил (как часть мультимедийного научно-исследовательского проекта ВЦИОМ «Футурологический конгресс — 2036») доклад о том, что будет актуально в ближайшее десятилетие в сфере демографии. По прогнозам экспертов, снижение рождаемости, которое в России наблюдается с 2015 года, продолжится, за десять лет ее показатели достигли рекордно низких значений. Как следствие, меняется структура населения. Например, доля детей и молодежи в возрасте до 25 лет сокращается во всем мире, однако внутри этой группы численно растет сегмент нынешних 15–24-летних (сегодня это 16% населения планеты).
В России в ближайшие десять лет, по данным ВЦИОМ, наиболее «населенным» сегментом детско-юношеской аудитории будут сегодняшние дети 8–12 лет. Аналитики также обратили внимание на рост доли старшего поколения. В России людей в возрасте 65+ уже больше, чем детей от 0 до 14 лет (17,7% и 17,3% соответственно). Все эти факторы неизбежно влияют на экономику, развитие городов и внутреннюю миграцию.
Демографический поворот
Система расселения людей в нашей стране начала активно изменяться в конце 1990-х. В то время в Московскую и Санкт-Петербургскую агломерации потянулись самые предприимчивые. Но, как отмечает председатель правления Московского центра урбанистики «Город», доцент Финансового университета при Правительстве РФ Алексей Расходчиков, спустя десятилетия, уже после 2020 года, статистика демонстрирует сокращение притока населения в Москву и Московскую область, а социологические исследования — растущие тенденции обратной миграции. И это только начало нового социально-демографического цикла, уверен эксперт. «Стоимость жилья в обеих столицах стала неподъемной для молодых специалистов, а значит, все больше молодежи будет оставаться в своих регионах, этому способствует и реформа системы высшего образования. Но воспользоваться преимуществами демографического поворота смогут те города, где сохранились сильные университеты, реализуются крупные инвестпроекты, развивается транспортное сообщение. Это в первую очередь восточные и южные регионы, через которые проходят крупные транспортные магистрали и международные коридоры», — считает Алексей Расходчиков.
Как быстро рынок сможет отреагировать на происходящие изменения? Директор исследовательской компании «ХОД Консалтинг», руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков подчеркивает: проецируя демографические тренды на рынок недвижимости, эксперты часто фокусируются на том, как те или иные изменения повлияют на спрос, однако на практике любая рыночная корректировка — это результат многофакторного влияния. «За последние 15 лет доля молодежи (от 20 до 35 лет) в структуре населения сократилась с 35% до 17% и, по прогнозам, останется низкой в ближайшие годы. В теории этот фактор должен был привести к снижению спроса на компактное жилье со стороны тех, кто покупает первую квартиру. Девелоперам следовало бы переориентироваться на более многочисленную и платежеспособную группу покупателей 35–50 лет (около 24% населения), которые улучшают жилищные условия: увеличивают площадь или переезжают в более качественные дома. Но рыночная динамика оказалась не столь прямолинейной», — объясняет Михаил Хорьков. По его словам, на спрос влияют не только изменения в возрастной структуре. «Параллельно с взрослением населения увеличивалось количество одиноких людей — как среди молодежи (из-за позднего вступления в брак), так и в среде немолодых, и в старшем возрасте. Кроме того, льготные ипотечные программы подталкивали многих покупателей не столько закрывать реальные потребности, сколько "отоваривать" саму возможность взять кредит. Все это поддерживало спрос на студии и однокомнатные квартиры, которые рынок производил в избытке. В будущем это, скорее всего, приведет к переоценке такого жилья, а девелоперам придется искать новые ниши», — считает эксперт.
К 2040 году доля людей в возрасте от 50 до 65 лет вырастет с до 19% 23%, а доля граждан старше 65 лет — с 17% до 21%
Загородные перспективы
Аналитики единодушно заявляют, что главный вызов для рынка — старение населения. По прогнозу Росстата, к 2040 году доля людей в возрасте от 50 до 65 лет вырастет с 19% до 23%, а доля граждан старше 65 лет — с 17% до 21%. Такой расклад, по мнению некоторых участников рынка недвижимости, может привести к росту спроса на загородное жилье. Однако большинство экспертов склонны считать этот тренд нереалистичным, ведь для его воплощения необходимы соответствующие условия, главное из которых — развитая инфраструктура.
«Пригородная инфраструктура в большинстве регионов не соответствует ожиданиям людей, которые всю сознательную жизнь провели в городе. В пожилом возрасте сложно менять привычки и устоявшийся уклад. Чаще в пригород переезжают те, у кого уже была дача или второе загородное жилье. Для них оно становится основным, а городская квартира остается вторым жильем или переходит детям», — комментирует Михаил Хорьков.
Директор по маркетингу Plus Development Екатерина Наливайко тоже считает, что «большой исход» старших за город маловероятен. «У нас все еще не пройден этап массовой субурбанизации, малые населенные пункты не стали городками с открыток. Нам еще далеко до появления развитых загородных кластеров, когда есть комфортный доступ к сервисам и медицине», — замечает она и добавляет, что пенсионеры скорее предпочтут переезд в города с мягким климатом (то есть в Краснодарский край или Крым).
А ведь пожилым людям необходим не только доступ к качественной медицине, социальным службам, наличие рядом продуктовых магазинов и аптек. Им требуется комфортная среда в целом и общение, а все это, по мнению Алексея Расходчикова, может обеспечить только современный город. «Неслучайно предпенсионеры из регионов, у кого есть возможность, стараются прописаться в Москве, чтобы получить надбавку к пенсии. Благоустроенный город с парками, культурной повесткой, качественной медициной и такими проектами, как «Московское долголетие», гораздо привлекательнее для многих, чем загород», — говорит он и обращает внимание на то, что частный дом еще и требует постоянного ухода, вложения сил и средств, которых в пожилом возрасте уже не так много.
Более интересным вариантом, по оценкам Алексея Расходчикова, могли бы стать малые и средние города с более спокойным ритмом жизни и лучшей экологией, но опять же только при наличии развитых медицинских, культурных учреждений и специальных программ для пожилых людей.
Базовый уровень комфорта и социальной инфраструктуры — важный фактор выбора небольших городов взамен мегаполисов при наличии в них более дешевого жилья, соглашается с коллегой директор департамента стратегического анализа и экономики АГТ «Среда» Галина Плотникова. Эксперт обращает внимание на то, что доля россиян, не испытывающих страха перед одиночеством, выросла за последние 15 лет с 54% до 68%: «То есть люди осознанно остаются одни уже в молодом и среднем возрасте, и, следовательно, в перспективе количество одиноких стариков будет возрастать. Будут расти расходы на долговременный уход за пожилыми людьми». В этой связи одним из перспективных направлений, которое может быть поддержано на уровне государства, станет создание городов-пансионов для них, прогнозирует Галина Плотникова.
Долго и счастливо
Одновременно со старением населения отмечается и еще один глобальный тренд — увеличивается так называемый «возраст активности». Теперь старшее поколение хочет быть вовлеченным в жизнь, путешествовать, не желает, чтобы его «списывали». Этот демографический сдвиг формирует новый запрос на рынке гостеприимства. «Современный гость отеля становится старше, а его потребности — разнообразнее. Гость больше не хочет получать усредненный сервис по принципу «шведского стола», где все и сразу, но без изюминки. Ему важна атмосфера, заточенная под его конкретные интересы и потребности. Будущее за четкой сегментацией: появятся отели, ориентированные исключительно на детей, только на взрослых, на определенные виды досуга или бизнес-задачи. Комбинированные форматы останутся, но будут носить усредненный характер», — прогнозирует партнер UNK interiors Юлия Тряскина. Она же обращает внимание на трансформацию жизненного цикла человека: «Границы возрастных этапов стираются. С одной стороны, детство объективно удлиняется: дети дольше остаются детьми. С другой — кардинально меняется отношение к зрелости и старости».
Процесс взросления и старения городского населения неизбежен, и городское развитие, по мнению Михаила Хорькова, будет вынуждено учитывать эти сдвиги — хотя бы потому, что стареет наиболее массовая и платежеспособная аудитория. «Скрытая конкуренция крупнейших городов за молодежь усилится, но дальнейшая концентрация талантов в нескольких агломерациях будет ослаблять перспективы малых и средних населенных пунктов. А это уже вызов не столько для рынка недвижимости, сколько для государственной региональной политики», — резюмирует эксперт.
В унисон с поколением альфа
Через десять лет править бал начнут поколения миллениалов и зумеров — к 2030 году именно они, как замечает руководитель UNK Юлий Борисов, станут основной аудиторией. «Для них опыт важнее статуса, гибкость важнее монументальности, экологичность — не маркетинг, а базовое требование. Им не нужен мрамор в лобби — им нужно, чтобы каждый день было приятно находиться внутри. Главное отличие от сегодняшних проектов — архитектор будет думать не о фасаде, а о том, как человек живет внутри. Как устроен его день, где он встречает соседей, захочет ли он вообще выйти во двор. Это другая точка входа в проектирование», — говорит архитектор. Жилая недвижимость будет расслаиваться не по цене, а по качеству среды, считает Юлий Борисов: «Побеждать будут те застройщики, которые умеют делать район, а не просто дом. Арендный рынок будет расти — молодые профессионалы все меньше воспринимают ипотеку как обязательный жизненный сценарий». Как замечает Екатерина Наливайко, уже сейчас очевидно, что люди новых поколений в меньшей степени склонны владеть недвижимостью. Исходя из этого, можно предположить в будущем развитие арендных кластеров, каких-то проектов для совместного проживания.
Если заглянуть еще дальше, то через 15–20 лет на рынок выйдет поколение альфа. Директор по продукту UDS Булат Мирзаханов напоминает, что это люди с врожденной цифровой идентичностью: для них технологии — уже базовая часть жизни. Поэтому требования к недвижимости будут включать глубокую интеграцию цифровых сервисов, управление средой и бесшовный пользовательский опыт. Второй важный момент, на который обращает внимание эксперт, — мобильность. «Это поколение легче относится к смене города и формата жизни. Поэтому будет расти спрос на сервисные апартаменты, аренду.
Параллельно усиливается запрос на гигиену и экологию. Пандемия задала базовый стандарт, и дальше он будет только усложняться: качество воздуха, воды, материалы, общая чистота среды станут частью ценности продукта, а не дополнительной опцией», — делится своим видением Булат Мирзаханов. Большое распространение получат умные системы, ESG-элементы. Уже сейчас, как обращает внимание Алексей Расходчиков, в моду входит бионическая, природоподобная архитектура с плавными линиями. «Появляются, с одной стороны, футуристические проекты как манифест города будущего, с другой — здания, гармонично сочетающиеся с природой, использующие ландшафтный дизайн и водные ресурсы. Появление на улицах роботов-доставщиков заставляет архитекторов переходить к универсальному дизайну — без барьерной среде (наземные переходы, вход в дом на одном уровне с улицей и т. д.). Так роботы неожиданно стали союзниками людей с ограниченными возможностями здоровья. Следующий этап — беспилотники и городской воздушный транспорт, то, что уже активно развивается в передовых странах Азии», — рассказывает эксперт.
Но все это потребует серьезного пересмотра городского планирования, где так любимые инвесторами небоскребы могут стать ненужными препятствиями.
